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被地铁远期规划雪藏的“未来杭州城市格局” | 房叔说No.313

2021-10-17 07:55:04浏览:8编辑:凌风细雨

|PART1|

上个月底,在杭州规划和自然资源局官网正式发布了“杭州市综合交通专项规划”的公告,最为引人注目的便是远期的轨道线网规划图。按照此份中远期规划,杭州将在2035年时市区城市轨道交通线网总里程将达到1100km以上,规划里程超过目前通车里程最长(741km)的上海。

被地铁远期规划雪藏的“未来杭州城市格局” | 房叔说No.313


按照1000km以上的规划里程看,杭州轨道交通规划基本是奔着世界城市去的,也符合几年前杭州提出的城市目标——打造“独特韵味别样精彩的世界名城”。

当然雄心勃勃的轨道交通建设规划不止杭州一家,成都、武汉、南京等同级别城市都提出过动辄1000km以上的轨道交通线网规划目标。

但事实往往与规划并不能完全相符,就在今年,多座城市的地铁申报里程都被较大幅度的砍掉,杭州即将申报的地铁四期建设大概率也会有一定程度上的缩减。

这类涉及地铁的规划建设总是可以获得无与伦比的关注,地铁一通黄金万两的共识已经无数次教育了大城市的楼市参与者。

在杭州亦是如此,最典型的案例便是良渚、中泰等近远郊区域,地铁开通后基本都收获了远超以往的市场关注度,不论是租房市场还是新房、二手房市场。

地铁也不同于其他的交通设施,具有交通运力大、时效性高、乘坐相对舒适等特点,对于城市发展的重要性是远超其他类型的公共交通工具,乃至快速路等公共交通基建。

但轨道交通也不是完美的,高昂的建设成本,以及超长周期的投资回收时间,也使得地铁成为了财政收入较高的大城市,才能够配置的高等级公共交通工具。

也正是由于高成本,各个大城市都倾向于将地铁线网优先规划、配置给重点开发建设区域,也就自然呈现出越是城市中心,地铁线网密度越高的规律。

同时也因为地铁高达每公里约10亿的建设成本,当下国内大城市地铁建设同样会受到资金、监管层的抑制,高成本、低收益,一般的大城市也无力负担起无节制的地铁建设。

超前的地铁规划在很大程度上还会造成城市债务率过高,未来的偿债压力过大,甚至部分线路客流过低,造成公共资源的严重浪费,譬如被广为流传的各类“运椅子专线”。

在杭州也不例外,8号线一期、杭海城际、杭绍城际等线路都出现了客流过低的情况,在短期内之内也看不到客流大幅增长的可能,客流培育周期过长。这类超前建设、过度负债建设在近期被大范围的叫停,前文所述的成都等城市地铁线网被砍便是最好的案例。

|PART2


不久前,浙江发改委《关于推动浙江省轨道交通健康可持续发展的意见》也给未来杭州地铁建设破了一盆冷水。

在这份意见内,设定了申报条件、投资控制、设计标准、线路选址等多项指标。于杭州而言,投资控制和设计标准两项的影响较大,按照设计标准内的要求,地铁初期客运强度应不低于0.7万人次/km。

按照这个标准,杭州2035年的中远期轨道交通线网中相当一部分线路是达不到这个标准的,尤其是涉及在开发强度、人口密度不够高的近郊、远郊等区域的线路。

比较具有代表性的便是处于开发早期、且开发周期很长的大江东、三江汇区域,这两个区域的非重点地铁线路落地具有较强的不确定性。也因为目前地铁批复的收紧、建设标准的提高,没有下一个亚运会的加持下,可以预见到杭州的地铁建设申报、建设速度一定会放缓。

你现在看到的规划线路,规划是2035年时实现,但大概率会有一些线路是实现不了的。

且除地铁四期可能落地建设的线路外,远期线路批复、建设周期整个流程走完,建成时间大概率也需要到10年后。

更不用说一些郊区客流强度低的线路能不能落地都需要打问号。所以这份规划对于中短期杭州楼市的直接影响并不大,相比这份远期轨道交通规划,近期将上报的地铁四期才更具意义。

这也是为什么我们没有第一时间对这份最新的地铁规划做详细解析,直到今天,因为该规划持续不断的咨询才写了这篇文章的原因。

当然,也不是说这份远期规划完全没意义,实则这份远期规划透露了许多非常有价值、和对购房决策起到重要参考意义的信息,尤其是杭州未来的城市发展方向。


|PART3

从这份远期轨道交通规划,可以非常明确的印证我此前对杭州城市格局,以及未来发展方向的判断。杭州并不同于其他大城市,如上海、北京、成都这类平原城市,往往只有一个绝对的中心,按照环线一圈一圈往外围扩张,地铁线网基本就呈现出内密外疏的格局。

杭州并非纯粹的平原城市,山地与平原相交,受制于西南部不能开发的西湖以及西湖群山,加上杭州早期城市化向西发展的历史,杭州完全没有单中心环线发展的地理条件。

杭州的发展更像是上海+深圳模式。

拥江区域类似平原城市的外扩式发展,形成了杭州的平原跨江外扩发展模式。而城西区域得益于先天产业、更好的城市化优势,以及西湖、西溪湿地的阻隔,不能充分的融入拥江平原模式,于是催生出了城西科创大走廊的诞生。加之西湖对于之江、转塘一带的阻隔,以及三江汇引导杭州都市圈西南融合的战略,三江汇又成为未来的一极。

同时钱塘新区的正式成立,肩负杭州二产崛起的重任,与杭州拥江、传统城市距离过远、联系不紧密的地理格局,钱塘新区必然也将成为一极,也是杭州的城市战略一部分。

加上城北、临平新城等几个副中心,杭州已经形成了典型的部分平原外扩型+块状发展相结合的特殊城市城市格局。这份地铁远期规划也印证了以上判断。以莫干山路为界限,杭州地铁线网基本呈现出“两团+多块”的形状。

被地铁远期规划雪藏的“未来杭州城市格局” | 房叔说No.313


两团就是以拥江为主导的平原跨江外扩发展模式,以及未科、云城为核心的城西线。

多块即是大江东、三江汇、城北+临平新城的小块状组团。这与我很早前预想的杭州未来发展格局基本一致,未来杭州就是拥江线、城西线平行发展的两个大中心,以及多个分布式副中心的城市格局。这或许才是地铁远期规划能够从深层给我们传递最重要的信息。至于哪条线路能够什么时候落地真的不是很重要,地铁四期内如果没有,那么七八年内大概率也没有,自然也没有太大的短期购房参考意义。

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