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中报观察 | 富力求存

2022-09-01 02:03:49浏览:36编辑:天工开物

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中报观察 | 富力求存

单就出售资产变现一项,富力半年度就录得至少25亿元的损失。

观点网2022年上半年,富力地产的经营思路没有发生变化。

自2019年定下保守基调后,富力地产在随后两年多时间内一直致力于进行风险出清,但至今问题还未能得到彻底解决。

它继续愿意牺牲利润换取短时间内的现金流安全,为经营得以存续使出浑身解数。据了解,单就出售资产变现一项,富力半年度就录得至少25亿元的损失。

只不过,眼下这项工作似乎已没有那么迫切了。

在不久前7月中旬,富力刚刚完成对旗下流通中全部10只美元债,共49.44亿美元债务的集中展期。

这个被资本市场认为是“亚洲房企最大债务重组案例”以及“出险房企境外债务处理特例”的奇迹,为富力争取到至少3年的喘息之机。

在人们仍然惊讶于该公司是如何能达成如此优惠的展期方案,8月31日晚,富力地产发布了2022年中期业绩报告。

自身经营困难叠加疫情反扑,这份中期报告很难说有太多亮点。资料显示,期内富力实现营业额177.8亿元,同比下降55%;毛利27.97亿元,同比下降67.36%。

同时,经营溢利由去年同期的70.6亿元下跌至亏损24.4亿元;净利润更直接录得亏损68.99亿元,而去年同期为盈利31.8亿元。

不过如果你还记得富力在2021年全年也录得净亏损87.39亿元,上述数据又能让你多出几分惊讶。

70亿亏损

富力地产的大额亏损,受到多方面因素的影响。

首先,第一个原因是富力期内营业收入绝对值的下降。

“由于中国房地产行业持续低迷,加上受新冠疫情影响工程进度。”富力上半年仅能勉强交付销售物业188.5万平方米,且并表项目的整体平均售价降至每平方米8000元。

回溯富力的发展历史,该公司上一个拿地高峰期是2017-2018年。后续为了消化这批土储并形成实质利润,富力在2019年宣布要推动提升交付物业数量,并在当年就实现了830万平方米物业的入账。2020年,该数据为917万平方米。

新冠疫情的反复和2021年下半年的政策收紧,明显打乱了它的计划。在2021年全年得以维持830.7万平方米入账面积后,富力虽然早已悲观地将2022年的交付目标调整至648.1万平方米,但现实远比设想更残酷。

交付面积大跌,导致物业发展营业额同比下降56%,期内富力的投资物业租金收入也比去年同期减少23%。酒店收入更不用说,由于严格的封控措施和旅游限制,这部分收入由去年同期的25亿元减少至17.81亿元。

因此,即使富力在过去几年一直坚持将酒店看作是核心资产,但如今也无奈要将其摆上货架。事实上,今年年初已有市场消息透露,迫于债务压力,富力将被迫出让一些此前不愿意出售的持有型物业。

粗略计算,富力地产今年以来约进行了4次具代表性的资产出售,包括将海南海口大英山项目折价后以10亿元价格出让予力量发展;以9570万英镑约合8.4亿元,出售伦敦Vauxhall Square项目给远东发展。

同时,与张松桥交易向前者出售了伦敦One Thames City项目50%权益,回笼现金22.8亿元;交易了福州的一家酒店,代价为约4.3亿元。

据公告显示,这些交易令富力蒙受约25亿元的利润损失。

汇兑损失是另一个利润流失的大方向,“集团以美元计价的债务及境外资产受外汇波动影响。”富力称,这造成了21.57亿元的汇兑亏损。而目前,人民币对美元汇率已跌破了6.9。

展期“奇迹”

负债方面,公告显示富力在截至2022年6月30日,拥有有息负债1262.45亿元,且短期负债为749.33亿元,短债占比59.4%。与之对比,同期末富力拥有货币现金153.2亿元,其中能及时动用的现金及现金等价物仅20.24亿元。

展示完上述数据,可能也没有必要再就富力的“三道红线”具体情况展开分析了。况且这项指标目前可能对富力地产的意义不大,该公司进行新融资的能力已十分有限。

但利用出险房企身份,富力地产在过去半年内展现了惊人的债务处理能力。

据观点新媒体了解,富力地产与摩根大通联手,于今年第二季度就10支原本分别在2022年、2023年、2024年到期的美元票据,与上百名主要债权人开展了展期谈判。

展期具体方案为:将10支美元公募债券整体做合并重新发行交换债券将截至2022年7月11日旧债券的所有应计和未付利息资本化,一并纳入新债券本金规模,1:1置换,整体展期3-4年。

如此苛刻的展期条件一度令市场咋舌,但最终在以伦敦ONE项目和马来西亚富力公主湾两处海外资产出售产生的现金流作为增信,并同时推出债券重组支持协议以做备用后,胜利的天平倾向富力一方。

同期,富力于境内亦进行了同类型的债券展期,分别将在4月及5月份到期的19.5亿元及14亿元的公司债券到期日延长一年。

最新消息显示,富力或正打算为其总计140亿元的9只境内债券,制定类似的债务重组计划,并聘请了中国国际金融公司(CICC)担任财务顾问。

无独有偶,富力在早前8月23日,宣布旗下所有存续公司债券从8月24日起停牌。

发展预见性

中报业绩中,富力的收入、毛利、净利均出现下跌,但好信号是毛利率跌幅不大。仅由2021年同期的22.3%降至18.9%,证明富力的业务仍有较高的可持续性。

目前各房企管理层对楼市的普遍预测是,市场现时已进入筑底期,并相信将在下半年迎来复苏的曙光。得到至少3年的喘息,就算复苏比预期来得更迟一些,留给富力恢复正常经营的时间尚算充裕。

富力地产并未在这份半年报中披露有关土地储备和城市更新的最新情况。

但截至2021年末,富力拥有土地储备为总建筑面积约6471.9万平方米,其中总可售面积达4996.7万平方米。另截至2021年上半年,富力未来可供发展的已签约旧改项目达58个,可售面积3700万平方米,可售货值超1万亿元,足够支持未来数年的合约销售。

根据2021年年中提出的计划,富力本打算在未来2年到2年半集中转化800万平方米旧改,释放2400亿元货值。但目前在没有外部资源注入的情况下,该计划明显难以成行。

而8月31日晚消息,富力最新已引入招商蛇口作为战略伙伴。根据协议,此次合作增加了富力华南旧改项目未来有效盘活的确定性。

不过若要从根本上解决问题,富力还需耐心等待房地产市场信心回暖,并最终提振自己的销售情况。

资料显示,累计至今年7月底,富力实现合约销售规模约284亿元,销售面积达约217.92万平方米。销售金额和销售面积分别同比下降76.82%和60.11%,在合约销售仍是负增长的情况下,富力接下来的业务开展和债务偿付仍存疑虑。

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